Konsumprisindeksens logiske brist og mytene om boligmarkedet

Kjøp av bolig blir av de fleste sett på som en investering. Årsaken til dette stammer først og fremst fra at boligprisene 'alltid stiger'. Da må det vel en bolig være en god investering. Vi føler oss rikere. Men en investering selges for en gevinst. Legg til at vi tilbringer mesteparten av tiden i vårt eget hjem. Hvordan kan da en bolig anses som en investering? En bolig har helt andre egenskaper enn investeringer. Konklusjonen er at en primærbolig er forbruk. Det forandrer alt.

Årevis med vranglære og misforståelser om boligmarkedet

Heretter menes primærbolig (den boligen du bor i) når ordet bolig brukes.

I min artikkel datert 7. juni i år, Nordmenn flest har det kjipere enn før!, viste jeg hvordan Statistisk Sentralbyrå (SSB) underrapporterer boligkostnadene i Konsumprisindeksen (KPI). Konsekvensen er at KPI ikke viser det sanne bildet på inflasjon. Utfallet er dramatisk, aller mest for de med fast inntekt eller pensjon. 

Nå har tiden kommet for å tilbakevise SSBs 'påstand' og samtidig oppklare åpenbare misforståelser, og den for lengst etablerte sannheten, om at din bolig er en investering. For å gjøre det må SSBs argumentasjon behandles punkt for punkt. Den tvilsomme argumentasjon som de offentlige instansene anvender kan ikke stå uimotsagt - til det er temaet for viktig. 

Det er på høy tid å avmystifisere vrangforestillingene om boligmarkedet og SSBs argumentasjon, og ikke minst holdning, om at 'sånn er det bare'.

Invertér, alltid invertér

En av verdens mest suksessrike investorer gjennom tidene, Charlie Munger, (Warren Buffets partner), sa at for virkelig å forstå eller løse et problem, så må du først snu problemet på hodet. 

Først ved å invertére kan man analysere problemet på den korrekte og beste måten.

Vel, for å forstå boligmarkedet er det akkurat det vi må gjøre. Vi må snu gammel lærdom og gjeldende argumentasjon på hodet.

Hvorfor blir boligkostnadene spesialbehandlet?

SSB kom 5. juli i år med artikkelen Hvordan fanges bokostnader opp i KPI. Det er for øvrig ikke første gang de må forklare den snedige konstruksjonen Leieekvivalensprinsippet (hvor mye det ville kostet å leie sin egen bolig) og beregningsmetoden bak denne (mer om det senere).

De forklarer i artikkelen hvorfor bolig er en investering, og hvorfor det må være slik. Hele deres argumentasjon henger på dette argumentet: En primærbolig er definert som en investering – og ikke noe annet.

SSB åpner artikkelen med å fortelle oss at vi må skille mellom konsum (annet ord for forbruk) og investering (egen utheving).

"Hvordan fanges bokostnader opp i KPI?

Utgifter til bolig er en stor kostnad for de fleste, i form av husleie eller renter og avdrag på lån. I Konsumprisindeksen måles ikke alle disse kostnadene. Hvorfor er det sånn? Svaret er at det er et skille mellom konsum og investering."

Høres fornuftig ut, ingenting å tilføye her.

Videre skriver SSB (egen utheving):

"En levekostnadsindeks skal måle kostnader knyttet til konsum - ikke investeringer. Derfor er noen av utgiftene mange opplever å betale i hverdagen utelatt fra KPI. For ikke alle utgifter er knyttet til konsum, som er akkurat det KPI skal måle. Når man kjøper en bolig regnes dette som en investering, noe som faller utenom indeksens mål."

Dette har vært mantra siden i hvert fall 1979; offisielle data for Beregnet husleie (Leieekvivalens) starter da. Jeg argumenterer for at kjøp av bolig er en kostnad; i tråd med KPIs mål om å måle 'kostnader knyttet til konsum'. Her trengs ingen forskjellsbehandling.

Og neste:

"Det er ikke naturgitt akkurat hvor skillet mellom konsum og investering går. For boligenes del er det ganske ubestridt at tomten ikke inngår i konsumet. Man kan til en viss grad argumentere for at selve boligkonstruksjonen konsumeres, eller «brukes opp», over tid. Tomten, derimot, får man ikke brukt opp. Selv om huset skulle brenne ned sitter du fortsatt på verdien av tomten."

SSB mener altså at man skal behandle selve boligen og tilhørende tomt ulikt. Boligen yter en strøm av tjenester (konsumet) som de måler ved Leieekvivalensprinsippet, mens verdien på tomten ikke skal måles. Tomten vil uansett være der, det er umulig å 'bruke opp' tomten.

Hvorfor behandles bolig og tomt forskjellig?

La oss snu argumentasjonen på hodet.

Forbruk kan vel så gjerne betraktes som å bruke noe - heller enn å 'bruke opp'. I tilfellet med en bolig betyr det å oppholde seg, tilbringe tid, være tilstede både i (boligen) og rundt (på tomten) ditt eget hjem. Da blir forståelsen og konklusjonen det motsatte.

Realiteten er man ikke kan kjøpe bolig uten tomt (med mindre det er festet tomt). Å skille bolig og tomt, og behandle disse ulikt, blir en helt meningsløs eksersis i byråkratiske påfunn, overkomplisering, og akademiske krumspring. Fortolkningen har overhodet ingen rot i virkeligheten og fraværet av sunn fornuft er påfallende.

Noe fundamentalt skurrer med KPI. Forbruk defineres for snevert, faktisk på grensen til det absurde. De forsøker å vitenskapliggjøre KPI; med formler og forutsetninger som de færreste forstår og ingen kan ettergå.

Hvorfor er konsumprisindeksen så viktig?

Atter en gang, for det kan ikke stresses mange nok ganger, så preger KPI våre liv i en så stor grad at en korrekt forståelse er av største nødvendighet. 

Her er en kort oversikt over hvordan KPI gjennomsyrer våre liv:

KPI er faktisk DET viktigste nøkkeltallet i Norge!

Og derfor, hvis vi først skal ha en KPI, og her er det stort HVIS, må indeksen i hvert fall representere det virkelige bildet - den hverdagen og de prisene vi faktisk må forholde oss til.

Hvis ikke, ja da blir vi alle skadelidende gjennom tap av kjøpekraft – pengene kjøper mindre i morgen enn de gjorde i dag.

Forskjellen mellom pris og verdi for en bolig

Basert på boligpriser fra SSB, så var prisen for en bolig i gjennomsnitt 3,1 mill. kroner for ti år siden. Per mars 2024 hadde prisen økt til 4,6 mill. kroner. Boligen har imidlertid ikke økt i verdi. Det er den samme boligen som gir samme nytte som den gjorde for 10 år siden. Bruksverdien er uendret, det er bare prisen som har endret seg.

Formålet med en bolig er å ha et sted å bo. Boligen gir oss husly, vi trenger alle tak over hodet.

Hvilke egenskaper har en investering?

For å forstå hvorfor bolig ikke er en investering, så må vi først se på definisjonen av en investering. Hvilke egenskaper har en investering? 

En investering er kjennetegnet ved at man setter penger i arbeid for å skape en avkastning. Avkastningen kan komme i form av en løpende inntekt (utbytte, renter, leieinntekt) eller som verdistigning (kursgevinst). Alle investeringer har også et element av risiko knyttet til seg. Man kan risikere å tape hele eller deler av beløpet man har investert.

Hvordan kan vi så se en bolig i lys av egenskapene ved en investering?

En bolig skiller seg på fra en investering på mange måter. Her er en gjennomgang som dekker det viktigste:

• • En bolig gir ingen løpende inntekt.
    
    
  • En bolig kan ikke selges uten videre. Den er ikke likvid på samme måte som en vanlig investering.
    
    
  • Når du foretar en investering, trenger du vanligvis ikke å sette inn mer penger i den for at den skal tjene penger for deg (unntatt for en bedrift i trøbbel). Det samme kan ikke sies om bolig.
    
    
  • Ikke bare må du betale på boliglånet månedlig, men du må også betale eiendomsskatt, huseierforsikring, og kostnader til strøm, vann og avløp.
    
    
  • «Bærekostnader» ved huseierskap:
    Et hus trenger vedlikehold over tid. Kostnadene knyttet til dette kan vi kalle 'bærekostnader' for huseier. Det kan omfatte utskifting av tak, sidekledning, vinduer og dører, tepper og gulv, og oppkjørselen. Du kan også engasjere deg i større ombygginger som utskifting av kjøkken og bad, dvs. oppgradering. Dette er kostnader som utelukkende er knyttet til opprettholdelse av boligens bruksverdi.
    
    
  • Hva er risikoen ved å bo i egen bolig?
    Så lenge den ikke brenner ned eller forringes vesentlig grunnet manglende vedlikehold (blir ubeboelig), så vil bruksverdien være den samme. Det er ingen risiko ved å bo i egen bolig.
    
    
  • Siden 1992 har boligprisene steget så å si uavbrutt. Det er imidlertid ingen garantier for at det skal fortsette. Skulle boligprisene falle vil opparbeidet egenkapital bli mindre eller i verste fall forsvinne. Ved et fall i boligprisene vil du trolig måtte bo i huset lenger enn du kanskje tenkte, det blir vanskeligere å selge og du kan ikke lenger bruke boligen som sparegris.

Kan boligen ses på som en investering?

Gitt dagens pengesystem, hvor boligprisene har steget 4300% siden 1971, så kan man se på boligen som en investering.

Eller, som mange trolig gjør, bruke boligen som en minibank. Høyere boligpriser gjør det mulig å låne mer på huset. Boligen har for mange blitt en sparegris.

Boligen kan for noen være en investering i følgende tilfeller:

• • Stadig økende priser – man kan selge boligen og i stedet leie (enten permanent eller midlertidig)
    
    
  • Man kan nedskalere - for å hente ut noe av ‘gevinsten’ ved prisstigning
    
    
  • Man kan flytte tilbake til hjemstedet eller ut av byen - gitt at en bolig der er priset lavere enn den man flytter fra

Særlig hensiktsmessig er dette imidlertid ikke. Årsaken er store kostnader knyttet til salg av gammel bolig og kjøp av ny, det er tidkrevende og selve flytteprosessen er omfattende. Sannsynligvis er dette noe man gjør maksimalt én til to ganger i løpet av livet.

Konsumprisindeksen og SSBs kjøpsprinsipp

KPI består av i alt 695 varer og tjenester (fra 2020). 694 av disse blir regnet for å være forbruksvarer.

Det er kun én tjeneste som er unntatt, nemlig boligkostnaden ved å bo i egen bolig. Det klassifiserer SSB som en investering.

Med andre ord, 99,9% av antall varer og tjenester i KPI er definert som forbruk, mens 0,1% er definert som investering. Vekten (andelen i KPI) som boligkostnaden utgjør er 13,5% (den største andelen i KPI), mens de andre 694 konsumvarer utgjør en andel på 86,5%.

Skjevforholdet forteller oss at hvordan boligkostnaden i KPI behandles er i høyeste grad viktig.

Forutsetningen om at en vare regnes som forbrukt i det den er anskaffet kalles av SSB for kjøpsprinsippet. SSB bruker kjøpsprisnippet som forklaring på at boligkostnaden ikke er forbruk. 

For referanse - se avsnitt hentet fra SSBs artikkel Konsumprisindeksen og boligpriser fra 2004 (egen utheving):

KPI bygger som en hovedregel på kjøpsprinsippet. Dette innebærer at de enkelte varer og tjenester som inngår, regnes som konsumert av husholdningene i det de anskaffes. Fra dette prinsippet er det imidlertid gjort et viktig unntak for kjøp av boliger. Kjøp av bolig betraktes som en investering i boligkapital, som igjen yter husholdningen en strøm av boligtjenester over boligens levetid.

For matvarer og lignende varer som må gjenskaffes etter at man har fortært eller 'brukt opp' varen, så kan kjøpsprinsippet gi mening.

Hva med en bil? Jo, den er forbruk i KPI. Ifølge SSB 'bruker man opp' bilen i det den er kjøpt. Det virker pussig, en bil kan jo vare i sikkert 20 år hvis man tar godt vare på den.

Hva er da forskjellen mellom en bolig og kapitalvarer (varige goder)? Man kjøper en bil og kjører den ved behov. Man kjøper en bolig og oppholder seg i den. Hva er egentlig forskjellen?

En bil vil man måtte bytte ut flere ganger gjennom livet. Den varer ikke livet ut. En bolig derimot kan potensielt vare livet ut. Men man forbruker begge to like fullt.

Vi tilbringer 70% av tiden vår i hjemmet

Et siste, og vesentlig argument, er at vi tilbringer ca. 70% av tiden vår i egen bolig. La det synke inn. Hva betyr det for synet på hvordan en bolig skal vurderes?

Det kan være tid innenfor husets fire vegger eller tid tilbrakt på egen tomt - som å stelle i hagen, klippe gresset, male, grille med venner osv.

Poenget er at det spiller ingen rolle hvordan vi tilbringer tiden hjemme - både bolig og tilhørende tomt er noe vi forbruker jevnt og trutt.

SSB gjennomførte en tidsundersøkelse i 2010 (oppdatert per 2012). Undersøkelsen viser ‘Tid brukt til ulike aktiviteter en gjennomsnittsdag blant alle’.

Resultatet vises i grafen nedenfor.

Hvem bruker 70% av tiden sin fysisk, bokstavelig talt, i en investering? Det gir ingen mening. Ingen gjør det.

Faktum er at vi forbruker boligen litt etter litt - minutt for minutt, time for time, dag etter dag og måned etter måned gjennom året. Den eneste forskjellen er at dersom man tar godt vare på boligen, så vil den ha en lengre levetid enn de fleste kapitalvarer i KPI.

Det er gjennomført lignende tidsundersøkelser i andre land. Tallene viser stort sett det samme bilde. Det eneste unntaket er kanskje at andre land i gjennomsnitt bruker noe mer tid på jobb.

Bolig er forbruk - og ikke en investering!

Det har nå en gang blitt slik at ‘alle’ anser sin egen bolig som en investering. Årsaken ligger i at boligprisene 'alltid stiger'.

Verdien av en bolig er imidlertid tak over hodet. En bolig forbrukes litt etter litt, gradvis og hele tiden. En bolig (med tomt) passer like godt inn i SSBs prinsipper som andre varer og tjenester. Din bolig er forbruk og det forandrer alt. Overbevisningen om at din egen bolig er en investering, er kun muliggjort gjennom dagens fiat-pengesystem.

KPI fremstår som en oppkonstruert versjon av den virkelige verden. All verdens formler, forutsetninger og beregningsmåter gjør ikke KPI mer sannferdig, snarere det motsatte. Den er unødvendig komplisert og direkte feilaktig.